가게 자리를 정하고 나면 임대차 계약서에 사인하는 순간이 옵니다. 그런데 이 계약서의 몇 줄이 나중에 수백, 수천만 원을 좌우합니다. 계약 전 꼭 확인할 것들을 정리했습니다.
1. 계약 전, 서류부터 확인하세요
- 등기부등본을 떼어보세요. 건물에 근저당(대출)이 과도하게 잡혀 있으면, 건물이 경매로 넘어갈 때 보증금을 떼일 수 있습니다. 계약 전 등기부등본으로 소유자가 계약 상대방과 일치하는지, 대출이 얼마나 있는지 확인하세요.
- 계약 후엔 확정일자를 받으세요. 사업자등록을 하고 관할 세무서에서 확정일자를 받아두면, 만약의 경우에도 보증금을 우선 변제받을 수 있는 순위가 생깁니다. 간단하지만 보증금을 지키는 필수 절차입니다.
2. 사장님을 지켜주는 법, 이건 알고 계세요
- 최대 10년까지 갱신을 요구할 수 있습니다. 상가건물 임대차보호법상, 임차인은 최초 계약을 포함해 최장 10년간 계약갱신을 요구할 권리가 있습니다. 월세를 3기분 이상 연체하는 등 중대한 사유가 없다면 임대인은 이를 거절할 수 없습니다. 단, 주의할 점이 있습니다. 갱신 요구는 계약 만료 6개월 전부터 1개월 전 사이에 명시적으로 해야 효력이 있습니다. 이 기간을 놓치는 것이 실무에서 가장 흔한 실수입니다.
- 권리금도 법으로 보호받습니다. 내가 낸 권리금은 나갈 때 새 임차인에게 받아 회수하는 것이 원칙인데, 임대인이 정당한 사유 없이 이를 방해하면(새 임차인과의 계약을 거절하거나, 터무니없이 높은 월세를 요구하는 등) 손해배상 책임을 집니다. 다만 권리금 계약은 반드시 문서로 남기고, 들어갈 때도 권리금의 근거(시설·상권 가치)를 따져보고 지급하세요.
- 월세 연체는 3기분이 한계선입니다. 연체액이 3개월치에 달하면 임대인이 계약을 해지할 수 있고, 갱신 요구도 거절당할 수 있습니다. 힘들어도 월세 연체만큼은 관리해야 합니다.
3. 분쟁 1순위, ‘원상복구’ 조항
나갈 때 가게를 어디까지 되돌려놓느냐를 두고 분쟁이 정말 많습니다. 예방법은 두 가지입니다.
- 계약서에 원상복구의 기준 시점을 명확히 적으세요. “최초 계약 당시 상태로 복구”인지, 이전 임차인의 시설을 인수한 상태 기준인지에 따라 철거 비용이 수백만 원 차이 납니다.
- 입주 전 가게 내부를 사진·영상으로 꼼꼼히 촬영해 남겨두세요. 나중에 “원래 이랬다, 아니다” 다툼에서 가장 확실한 증거가 됩니다.
4. 특약사항, 대충 넘기지 마세요
계약서 하단의 특약 몇 줄이 본문보다 무섭습니다. 이해 안 되는 조항은 그 자리에서 묻고, 불리한 조항은 협의해서 고치거나 빼세요. 급한 마음에 대충 사인하는 것이 가장 비싼 실수입니다. 금액이 크거나 조건이 복잡하다면 계약 전 공인중개사, 법률 전문가의 검토를 받는 비용이 결코 아깝지 않습니다.
