권리금 회수 기간, 10년 넘어도 받아내는 법

김 팀장 2026년 9월 6일 읽는 시간 약 7분

권리금 회수 기간은 임대차가 끝나기 6개월 전부터 종료일까지입니다. 이 구간에 새 임차인을 주선했는데 건물주가 막으면 손해배상을 청구할 수 있고, 청구는 임대차 종료 후 3년 안에 해야 합니다. 10년을 다 채운 가게는 포기하라는 말이 돌지만 그렇지 않습니다. 대법원은 갱신요구권 기간이 끝나도 권리금 회수기회는 따로 살아 있다고 봤습니다.

■ 권리금 회수 기간은 언제부터 챙겨야 하나요?

임대차 종료 6개월 전에 시계가 시작됩니다. 상가건물 임대차보호법 제10조의4가 정한 구간이고, 이 안에서 벌어진 일만 방해로 봅니다.

이 기간을 놓치면 뒤에 아무리 다퉈도 소용이 없습니다. 계약 만료가 3월이면 전년 9월부터 움직여야 하는데, 대부분 만료 한 달 전에야 부동산에 내놓습니다. 그때는 새 임차인을 구할 시간도 모자라고 주선 기록도 안 남습니다.

권리금 회수 기간부터 달력에 찍어 두십시오. 계약서에 적힌 종료일에서 6개월을 거꾸로 세면 그날이 시작점입니다. 계약을 여러 번 갱신하셨다면 최종 갱신 계약서의 종료일이 기준입니다.

■ 권리금 회수기회 보호란 무엇을 막아주는 건가요?

건물주가 할 수 없는 행위가 네 가지로 정해져 있습니다. 하나라도 하면 방해입니다.

유형	건물주가 한 행동
① 직접 요구	새 임차인에게 권리금을 달라고 함
② 지급 방해	새 임차인이 나에게 권리금을 못 주게 함
③ 과도한 조건	주변 시세보다 현저히 높은 차임·보증금 요구
④ 계약 거절	정당한 사유 없이 새 임차인과 계약을 안 함

실무에서 가장 많이 걸리는 건 ③번입니다. 대놓고 거절하면 티가 나니까 조건을 올려서 새 임차인이 스스로 물러나게 만드는 방식입니다. 주변 시세와 비교할 자료를 그때그때 모아 두셔야 나중에 이걸 증명합니다.

보호가 안 되는 자리도 있습니다. 대규모점포와 준대규모점포 안의 매장, 국유·공유재산은 제외됩니다. 다만 전통시장은 대규모점포여도 보호받습니다.

■ 권리금 회수 방해죄로 고소할 수 있나요?

형사죄는 없습니다. 「권리금회수방해죄」라는 이름으로 찾으시는 분이 많은데, 상가건물 임대차보호법에는 처벌 조항이 없습니다. 경찰에 가도 사건이 안 됩니다.

대신 민사 손해배상입니다. 건물주를 상대로 돈을 청구하는 소송이고, 이기면 실제로 못 받은 권리금만큼을 배상받습니다. 형사가 아니라는 게 약해 보이지만, 형사는 벌금이 나라로 가고 민사는 돈이 나에게 옵니다.

그래서 증거가 전부입니다. 형사처럼 수사기관이 대신 찾아주지 않으니 임차인이 직접 모아야 합니다. 새 임차인과 주고받은 계약서, 건물주와의 문자와 통화 기록, 부동산 중개 이력이 그것입니다. 말로만 거절당한 건 나중에 아무것도 아닙니다.

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■ 10년을 다 채웠는데 권리금 회수가 되나요?

됩니다. 이게 가장 많이 오해받는 지점입니다.

구분	기간 제한	근거
계약갱신요구권	최초 계약 포함 10년	법 제10조
권리금 회수기회	기간 제한 없음	법 제10조의4·대법원 판결

둘은 다른 권리입니다. 계약을 더 이어갈 권리는 10년에서 끝나지만, 나갈 때 권리금을 받을 기회는 거기서 끝나지 않습니다. 대법원은 2019년에 이 점을 명확히 했습니다.

10년 지났으니 권리금은 접으라는 말을 듣고 그냥 나가시는 분이 많습니다. 건물주가 그렇게 말하기도 하고, 부동산에서도 그렇게 안내하는 경우가 있습니다. 그런데 받을 수 있는 돈을 스스로 포기하고 나간 셈이 됩니다. 계약을 못 이어가는 것과 권리금을 못 받는 것은 별개입니다.

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■ 권리금 회수 손해배상은 얼마까지 받나요?

두 금액 중 낮은 쪽이 상한입니다. 새 임차인과 약정한 권리금, 그리고 임대차 종료 당시의 권리금. 이 둘을 비교해 작은 쪽을 넘지 못합니다.

새 임차인과 1억을 약정했어도 감정에서 6천만원이 나오면 6천만원이 상한입니다. 반대로 약정이 5천만원인데 감정이 8천만원이면 5천만원까지입니다. 높은 금액에 계약서를 쓴다고 배상이 커지지 않습니다.

감정의 근거는 결국 매출입니다. 그 자리에서 얼마를 벌었는지가 영업 가치로 환산되는데, 여기서 카드 매출 자료가 기준이 됩니다. 배달앱 매출은 단말기를 거치지 않아 따로 도니, 홀 매출만 잡히면 실제보다 낮게 평가될 수 있습니다. 나가기 전에 두 쪽 자료를 함께 정리해 두십시오.

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