상가 계약갱신청구권 기간, 권리금까지 지키는 법

김 팀장 2026년 8월 19일 읽는 시간 약 6분

상가 계약갱신청구권은 계약 만료 6개월 전부터 1개월 전까지 요구해야 인정됩니다.

주택은 2개월 전까지인데 상가는 1개월 전입니다.

지금 계약서를 꺼내 만료일이 며칠인지 세어 보십시오.

하루를 넘기면 임대인이 받아줄 의무가 없어지고 그 권리는 그대로 사라집니다.

다만 10년이 끝났다고 모든 게 끝나는 건 아닙니다.

■ 상가 계약갱신청구권 기간, 언제부터 언제까지인가요?

만료 6개월 전부터 1개월 전까지입니다.

이 다섯 달이 창구 전부이고, 그 안에 요구가 임대인에게 도달해야 합니다.

상가 계약갱신청구권의 보호 범위는 최초 계약을 포함해 통산 10년입니다.

여기서 오해가 하나 생깁니다.

10년은 갱신할 때마다 새로 시작하는 게 아니라 처음 들어간 날부터 누적됩니다.

계약서를 한 번도 다시 쓰지 않고 자동으로 연장해 온 가게는 본인이 몇 년째인지 모르는 경우가 많습니다.

■ 상가 계약갱신청구권, 말로 요구해도 인정되나요?

형식 제한은 없지만 기록이 남아야 합니다.

상가 계약갱신청구권은 법에 정해진 서식이 없어 말로도 되지만, 분쟁이 나면 요구한 사실을 임차인이 증명해야 합니다.

방법	기록	분쟁이 나면
말로만	안 남음	입증이 어렵다
문자·카톡	남음	증거로 쓸 수 있다
내용증명	남음	도달 날짜까지 남는다

날짜가 남는 쪽이 안전합니다.

만료 한 달 전에 말하면 된다고 알고 계신 분이 많은데, 기준은 말한 날이 아니라 도달한 날입니다.

말로 했으니 됐다고 넘어갔다가 나중에 못 들었다는 답을 듣는 경우가 흔합니다.

■ 상가 계약갱신청구권 거절 사유는 무엇인가요?

법에 적힌 사유에 해당할 때만 거절할 수 있습니다.

대표적인 것이 월세를 3기분 이상 연체한 경우입니다.

석 달 연속이 아니라 밀린 금액이 석 달치가 되면 걸립니다.

그 밖에 거짓으로 임차한 경우, 임대인 동의 없이 전대한 경우, 고의나 중과실로 건물을 파손한 경우, 철거·재건축 계획을 미리 알린 경우 등이 있습니다.

정당한 이유 없이 임대료 인상을 거절했다는 것만으로는 갱신을 거절할 수 없습니다.

가게 정리할 때 순서 미리 확인하러 가기

■ 5%보다 많이 올려달라고 하면 어떻게 되나요?

환산보증금이 기준 안에 있으면 5%가 상한입니다.

환산보증금은 보증금에 월세 100배를 더한 금액이고, 지역마다 기준이 다릅니다.

지역	기준 금액	5% 상한
서울	9억원	이하면 적용
과밀억제권역·부산	6억 9,000만원	이하면 적용
광역시·세종 등	5억 4,000만원	이하면 적용
그 밖의 지역	3억 7,000만원	이하면 적용

기준을 넘으면 5% 상한은 빠지지만 상가 계약갱신청구권 자체는 그대로 살아 있습니다.

그리고 증액은 계약 후나 직전 증액 후 1년이 지나야 다시 요구할 수 있습니다.

여기서 많은 분들이 실수합니다.

월세는 5%에 묶고 관리비를 크게 올리는 방식이 나오는데, 이건 제한을 피해 가는 것이라 다툴 여지가 있습니다.

우리 가게가 내는 세금부터 확인하러 가기

■ 상가 계약갱신청구권 10년이 끝나면 나가야 하나요?

아닙니다. 갱신을 요구할 권리는 사라지지만 권리금을 회수할 기회는 따로 남습니다.

대법원도 전체 기간이 10년을 넘겨 갱신요구권이 소멸해도 임대인이 권리금 회수를 방해해서는 안 된다고 판단했습니다.

방법은 임차인이 새 임차인을 직접 구해 임대인에게 주선하는 것입니다.

기간은 임대차 종료 6개월 전부터 종료 시까지입니다.

임대인이 정당한 이유 없이 계약을 거절하면 손해배상을 청구할 수 있고, 배상액은 새 임차인이 주기로 한 권리금과 종료 당시 권리금 중 낮은 금액이 한도입니다.

카드값이 언제 들어오는지 확인하러 가기

■ 자주 묻는 질문(FAQ)

Q. 계약갱신청구권과 계약갱신요구권은 다른 말인가요?
같은 것을 가리킵니다.

상가건물 임대차보호법 조문은 요구권으로 쓰고, 주택 쪽 용어가 익숙해서 청구권으로 검색하는 분이 많습니다.

Q. 사업자등록 주소가 실제 가게와 다르면 어떻게 되나요?
문제가 됩니다. 대항력은 건물을 넘겨받고 사업자등록을 해야 생기는데, 등록 주소가 실제 영업장과 다르면 그 요건이 흔들립니다.

Q. 건물주가 바뀌면 갱신요구권이 없어지나요?
대항력을 갖췄다면 새 건물주에게도 그대로 주장할 수 있습니다.

환산보증금 기준을 넘겨도 대항력은 적용되므로, 건물이 팔렸다는 이유만으로 나가야 하는 것은 아닙니다.

Q. 월세를 한 번 밀린 적이 있으면 안 되나요?
한 번 밀렸다가 갚은 것과 3기분이 밀려 있는 것은 다릅니다.

다만 연체 이력은 분쟁의 빌미가 되니 입금 기록을 미리 정리해 두시는 편이 낫습니다.

■ 제 개인적인 생각

이건 미루면 그냥 사라지는 권리입니다.
상가 계약갱신청구권은 임대인이 챙겨주지 않고, 만료일이 지나면 되돌릴 방법이 없습니다.
단말기를 설치하러 다니다 보면 사업자등록증 주소와 실제 가게 주소가 다른 곳을 봅니다.
제 생각에는 권리보다 서류가 먼저입니다.
오늘 하실 건 하나입니다. 계약서에서 만료일을 찾아 6개월 전 날짜에 표시해 두십시오.