상가 임대료 인상 통보 받았다면, 월세 5%로 계산하면 손해입니다

김 팀장 2026년 9월 12일 읽는 시간 약 7분

상가 임대료 인상 상한은 1년에 5%이고, 한 번 올린 뒤 1년 안에는 다시 못 올립니다. 다만 이 5%가 통하지 않는 가게가 있습니다. 보증금에 월세 100배를 더한 환산보증금이 서울 9억 원을 넘으면 상한 자체가 없습니다. 그리고 5%를 넘겨 이미 낸 돈은 무효라 돌려받을 수 있는데, 대부분 넘은 줄도 모르고 넘어갑니다.

■ 상가 임대료 인상 상한 5%, 우리 가게는 해당되나요

먼저 환산보증금을 계산하십시오. 보증금 + (월세 × 100)이고, 이 금액이 지역 기준을 넘으면 상가건물 임대차보호법 제11조의 5% 상한이 적용되지 않습니다. 보증금 3,000만 원에 월세 200만 원이면 2억 3,000만 원이라 동네 가게는 대부분 기준 안입니다.

지역	환산보증금 기준	5% 상한
서울	9억 원	이하면 적용
과밀억제권역·부산	6억 9천만 원	이하면 적용
그 밖의 지역	3억 7천만 원	이하면 적용

기준을 넘어도 전부 잃지는 않습니다. 10년 계약갱신요구권과 권리금 회수기회 보호, 대항력은 그대로 살아 있고 상가 임대료 인상 상한만 빠집니다. 이때는 제10조의2에 따라 세금·시세·경제 사정을 근거로 협의합니다.

「5%는 무조건 상한」이라고 알고 계신 분이 많은데, 목 좋은 자리에 월세 700만 원짜리 매장이면 서울 기준으로 이미 9억입니다. 상가 임대료 인상 다툼은 여기서부터 갈립니다.

■ 상가 임대료 인상 계산 방법, 세 가지가 결국 같습니다

계산기 돌릴 것 없이 환산보증금 총액의 5%입니다. 세 가지 방법이 도는데 숫자를 넣어 보면 결과가 같습니다. 위 가게라면 2억 3,000만 원의 5%, 즉 1,150만 원이 한 해 상가 임대료 인상 총액입니다.

보증금과 월세를 「각각 5%」 올려도 보증금 150만 원에 월세 10만 원이라 환산하면 똑같이 1,150만 원입니다. 반면 월세만 올린다면 11만 5천 원이 한도입니다. 200만 원의 5%인 10만 원으로 알고 계셨다면 1만 5천 원을 덜 내신 셈입니다.

🖐 빠지기 쉬운 자리가 관리비입니다. 상한이 걸리는 것은 차임과 보증금이라, 월세는 5%만 올리고 관리비를 두 배로 올리는 식이면 법 조문으로 막기 어렵습니다. 계약서에 관리비 항목과 산정 근거가 적혀 있는지부터 보십시오.

■ 인상 기간, 1년 안에 두 번은 못 올립니다

상가 임대료 인상은 한 번 하면 1년간 재인상이 금지됩니다. 여기서 세는 1년은 계약 시작일이 아니라 마지막으로 올린 날부터입니다. 3월에 5% 올렸으면 이듬해 3월 전에는 재계약을 하더라도 다시 올릴 수 없습니다.

그래서 갱신 시점을 앞당겨 계약서를 새로 쓰자는 제안이 오면 날짜부터 보십시오. 새 계약서를 쓴 날이 아니라 증액한 날이 기준이라, 서류를 다시 쓴다고 1년이 초기화되지 않습니다.

계약갱신요구는 만료 6개월 전부터 1개월 전까지 해야 하고, 최초 계약을 포함해 총 10년까지 쓸 수 있습니다. 이 기간을 놓치면 묵시적 갱신으로 넘어가는데, 조건은 종전과 같게 유지됩니다.

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■ 건물주 인상 요구, 거부할 수 있나요

5%를 넘는 요구는 거부할 수 있습니다. 제15조가 강행규정이라 임차인에게 불리한 약정은 무효이고, 합의서에 서명했더라도 초과분은 효력이 없습니다.

상황	거부	이유
5% 초과 요구	가능	제11조 위반, 초과분 무효
1년 내 재인상	가능	제11조 제2항
5% 이내 요구	어려움	협의 대상

「거부하면 재계약을 안 해 준다」는 말을 들으셨다면, 임대인이 갱신을 거절할 수 있는 사유는 법에 정해져 있습니다. 3기분 차임 연체, 무단 전대, 건물 철거·재건축 등이고 인상 요구를 거부했다는 이유는 여기에 없습니다. 상가 임대료 인상을 거절해도 갱신요구권은 그대로입니다.

반대 방향도 있습니다. 매출이 크게 줄었다면 임차인도 감액을 청구할 수 있고, 이쪽은 5% 같은 한도가 없습니다. 감액을 못 하게 막는 특약은 무효입니다.

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■ 5% 넘게 낸 임대료, 돌려받는 법

상가 임대료 인상 한도를 넘긴 돈은 부당이득이라 반환을 청구할 수 있습니다. 앞으로 낼 월세에서 빼는 상계와 반환 청구 소송 두 가지인데, 상계는 내용증명으로 초과 금액을 통보한 뒤 그만큼 덜 내는 방식이라 비용이 들지 않습니다.

🖐 다만 늦어질수록 불리합니다. 반환청구권 자체는 10년이 남아 있어도 매달 나간 차임은 시점이 밀릴수록 계산과 입증이 어려워집니다. 계약서·계좌이체 내역·증액 합의서를 한 묶음으로 모아 두십시오.

보증금을 올려 주기로 했다면 순서가 하나 더 있습니다. 증액분을 적은 계약서에 확정일자를 다시 받아야 하고, 그 전에 등기부에 새 근저당이 잡혔는지 봐야 합니다. 근저당이 먼저면 올려 준 보증금은 후순위로 밀립니다.

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■ 자주 묻는 질문(FAQ)

Q. 묵시적 갱신으로 넘어가도 상가 임대료 인상 5% 상한이 적용되나요?
A. 적용됩니다. 묵시적 갱신은 종전과 같은 조건으로 이어지고, 이후 임대인이 증액을 청구해도 환산보증금 기준 안이면 5% 한도와 1년 제한이 그대로 걸립니다.

Q. 관리비를 올리는 것도 상가 임대료 인상 상한에 걸리나요?
A. 차임과 보증금이 대상이라 관리비는 직접 걸리지 않습니다. 다만 실질이 차임인데 관리비로 이름만 바꾼 경우라면 다툴 여지가 있으니 계약서 산정 근거를 확인하십시오.

Q. 보증금을 월세로 바꾸자고 하는데 비율 제한이 있나요?
A. 있습니다. 연 12%와 한국은행 기준금리의 4.5배 중 낮은 쪽을 넘을 수 없습니다. 보증금 1,000만 원을 월세로 돌리면 월 10만 원이 상한선입니다.

Q. 임차인이 상가 임대료 인상 대신 인하를 요구할 수도 있나요?
A. 있습니다. 조세나 경제 사정 변동으로 차임이 부당해지면 감액을 청구할 수 있고, 증액과 달리 5% 같은 한도가 없으며 감액 금지 특약은 무효입니다.

■ 제 개인적인 생각

그래서 우리 가게는 5%가 통하는 쪽일까요. 회사 임차 계약을 갱신할 때마다 보면 다툼이 붙는 자리는 인상률이 아니라 계산 기준입니다. 같은 5%인데 무엇의 5%인지에서 갈립니다. 상가 임대료 인상 통보를 받으셨다면 오늘 계약서를 꺼내 보증금에 월세 100배를 더해 보십시오.